양도소득세 총정리 이것으로 끝!!

양도소득세 총정리 이것으로 끝!!

토지와 건물 그리고 고정 자산의 영업권이나 골프회원권 등등 대통령령으로 정하는 재산의 소유권을 양도하며 생기는 소득에 대해 부과하는 세금을 우리는 양도소득세라고 합니다. 

대부분의 사람들이 일컫는 양도소득세라함은 토지나 건물을 팔았을때 나는 양도 차익에 대한 세금을 뜻하죠!

1가구 1주택의 경우에 2년 보유(조정대상지역일 경우 2년 거주) 요건을 충족하기만 하면 양도차익이 얼마든지에 관계없이 비과세 대상이지만 예외는 있는데요 바로 9억원을 초과하는 주택의 경우라면 과세대상이 된답니다.

다시 말하자면 9억원 이하의 보유 또는 거주요건을 충족한 1가구 1주택만을 제외한 나머지는 모두 과외대상이 된다는 이야기인데요,  과세대상의 경우에도 다 같은 세율을 적용하는 건 아니랍니다. 

먼저 1가구 1주택이지만 보유기간이 1년 미만일 경우 양도차액의 40%의 금액이 세금으로 부가가 되구요, 1년부터 2년 미만의 보유기간이라면 과세표준 기준 거래가격이 1200만원~5억원 이하 일 경우 6~40%이고 5억을 초과할 경우 42%까지 과세가 됩니다. 

양도소득세 계산 법은 실제거래가액인 양도가액에서 실제로 취득한 금액인 취득가액과 양도비용과 각종 필요경비등 자본적 지출액을 뺀 금액을 양도차익이라고 하는데요 이 양도차익 금액에서 장기보유특별공제(250만원)을 제외한 금액이 양도소득 과세표준이 된답니다. 이 양도소득 과세표준에서 위에 설명드린 양도세율을 곱하여 산출된 금액이 바로 양도소득세인 것이죠!

올해 4월부터 개정된 법에 따르면 조정지역으로 지정된 곳(서울전역, 경기과천, 하남, 성남, 광명, 고양, 세종, 부산등 40여곳)에서 2주택이상의 주택을 양도할 경우와 비사업용 토지를 매매할 경우 기본세율에서 10%의 금액이 구가과세 가산율이 적용이 되구요, 해당 지역에서 3주택이상을 보유하고 양도할 때에는 기본세율인 6~45%에서 20%의 금액이 가산금으로 추가 부과되고 있답니다. 

분양권을 전매할때 역시 양도소득세 과세대상이 되는데요 분양권의 경우에는 기존 1년미만 50%, 2년이상 6~40%의 세율이 적용되었던 반면 현재는 보유기간에 관계없이 무조건 50%의 세금을 일괄적으로 부과되는데요 물론 예외 조항도 있습니다.

수도권과 광역시 그리고 세종시 이외의 지역에 3억원이하의 주택을 가진 3주택자의 경우 양도세 중과 대상에서 제외되구요, 2주택자가 수도권과 세종 그리고 부산 7개구 이외 지역에 구입한 주택을 질병, 근무, 취학등을 이유로 양도를 해야할 경우 역시 양도세 중과 대상에서 제외가 된답니다. 

또 조정지역 내에서 2주택이상 보유자가 주택을 양도할때에는 장기보유 특별공제 역시 배제가 되니 그 점도 고려하여야 할 부분이라고 말씀드릴 수 있구요, 2주택과 3주택의 양도소득세율이 다른 만큼 어떤 주택을 먼저 처분해야 절세를 할 수 있을지 판단후 매도를 하셔야 조금이라도 세금을 덜 낼 수 있는 방법이 아닐까 싶습니다.

앞으로는 임대소득을 신고하지 않거나 뭉뚱그려 대충 신고를 한다면 지난달부터 시행된 소득세법 개정령에 따라 추계과세 감가상각비 의제규정에 의거하여 양도할때 양도소득세 폭탄을 맞을 수 도 있다는 사실 알고 계시나요? 

주택임대차 정보시스템으로 임대사업자를 등록을 했던 하지 않았던 상관없이 다주택자의 경우 주택보유 현황은 물론 전월세 시장의 동향을 실시간으로 파악하고 모니터링을 통해 국세청에 제공을 하기 때문인데요 이로 인해 올해 귀속분부터는 추계신고를 하더라도 그 금액을 감가상각 한 것으로 본다고 시행령을 개정하여 그동안 실제 비용보다 많은 금액으로 경비 인정을 받을 수 있었던 추계신고로 종합소득세를 신고하는 비율이 높았던 부동산 임대사업자들은 향후 건물을 양도할때 감가상각비 의제 규정이 적용되어 향후 건물을 양도할때 더 높은 세율로 양도소득을 내어야 한답니다. 임대소득을 정확히 신고 해왔던 임대사업자들과의 형평성이 항상 문제가 되어왔는데요 그동안 신고를 하지 않았던 임대사업자들 역시 매달 소득과 비용을 꼼꼼하게 장부에 기장하여 소득세를 신고하여야 한다는 점 기억하시어 감가상각비 비용을 처리함에 있어 어느쪽이 더 유리한지 꼼꼼하게 상담하여 신고하는 지혜를 발휘해야 할 때입니다.

오늘은 새롭게 적용된 양도소득세에 대해 알아보았는데요 다음편에서는 양도소득세 절세 하는 법으로 다시 인사드리겠습니다.

양도소득세 종합안내 포털

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