확정일자만 받으면 내 보증금 안심할 수 있을까?

확정일자만 받으면 내 보증금 안심할 수 있을까?

지난번 전세사기 유형에 대한 포스팅을 하면서 등기부상 권리관계에 대한 언급을 했었는데요 많은 분들이 권리분석을 어려워하고 잘 모르시기때문에 임대차계약을 함에 있어 불안해 하시더군요. 

그래서 오늘은 알아두면 좋은 임대차상식 중에서도 월세세입자 또는 전세세입자의 보증금을 보호받을 수 있는 권리인 확정일자와 전세권에 관한 정보들을 전해드리려고 합니다. 

세를 살아보거나 놓아보신 경험이 있는 분들이라면 확정일자를 모르는 분들은 거의 없으시겠지만 사회초년생 또는 신혼부부등 부동산거래의 경험이 처음이신 분들을 위해 잠시 설명을 드리도록 하겠습니다.

확정일자란 임대차계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해 동사무소나 법원등에서 찍어주는 도장을 의미하는데요, 임대차계약을 하며 확정일자를 받아두는 이유는 제 3자로 하여금 대항력을 갖게 하기 위함입니다. 

대항력이라 함은 이미 발생하고 있는 법률관계에 대항요건을 구비하여 제 3자에게 주장할 수 있는 효력을 의미하죠.

임대차계약에 있어 입주와 전입신고 그리고 확정일자를 받으면 대항력이 형성이 되는데요, 

그렇다면 이 대항력은 어떠한 경우에 필요한 것일까요? 

임대주택이 경매 또는 공매로 넘어갈 경우에 필요한데요, 별도의 등기를 하지 않고서도 확정일자보다 늦은 순위의 권리자와 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리 즉 우선변제권이 생기는 것 이랍니다.

이 우선변제권은 주민등록+확정일자+입주 이 세가지 요건이 반드시 필요하므로 셋중에 하나라도 효력이 없어진다면 대항력 역시 잃게 되는데요 경매가 진행중 부득이하게 이사를 해야할때에는 임차권등기명령을 법원에 신청하여 대항력을 잃지 않도록 해야한답니다. 

우선변제권과 최우선변제권이 같은 것이라고 생각하시는 분들도 종종 있는데요 최우선변제권은 소액임차인에게 부여되는 특별한 권리로서 선순위 권리자가 있더라도  일정한 금액까지는 최우선 변제를 받을 수 있는 변제권을 뜻한답니다. 

서울은 1억원 이하의 보증금이라면 3400만원까지, 수도권 과밀억제권역내의 8천만원 이하 임대차계약에서는 2700만원까지 변제받을 수 있고 확정일자 없이도 점유와 주민등록만 갖추면 된다는 차이점이 있답니다. 

하지만 이역시 전세보증금 전액을 최우선변제 받을 수 있는 권리는 아니라는 사실 주의하셔야 하는데요, 예를들면 서울에서 9천만원짜리 전세계약을 했다 손 치더라도 3400만원을 제외한 나머지 5600만원은 최우선변제 대상이 아니기때문에 선순위 권리자들의 빚잔치를 끝내고 남은 금액이 5600만원 이상이 될 때에만 전액을 보전 받을 수 있다는 사실 명심하시고 임대보증금이 서울 3400만원, 수도권 과밀억제권역 2700만원 이상이 될 경우에는 혹시모를 상황에 대비하여 반드시 확정일자를 받아야 한다는 점 잊지마시길 바랍니다.

위의 글을 이해하셨다면 확정일자가 왜 필요한지는 이제 아셨을텐데요 그렇다면 굳이 설정비용과 시간을 들여가며 전세권설정등기가 필요할까? 하는 의문점을 가지는 분들이 계시리라 생각합니다. 

그런분들을 위해 전세권과 확정일자의 차이점에 대한 이야기를 지금부터 시작하겠습니다.

확정일자는 집주인의 동의 여부와 관계없이 임대차계약서만 가지고 동사무소에 가서 주민등록을 하면서 도장하나 받으면 끝나는 부분이지만 전세권설정등기는 반드시 주인의 동의가 있어야 하는데요 왜냐하면 등기부상 을구에 기재되기 때문입니다.

그렇다면 전세권설정등기를 왜 하는 걸까요? 일반적인 경우에는 확정일자 만으로도 충분한 대항력을 갖추지만 해당 부동산으로 전입신고를 하지 못하는 상황에 처해 대항력을 갖출 수 없는 임차인 또는 전전세의 경우에 전세보증금을 보전하는 방법으로 전세권설정등기를 하는 것이랍니다. 

전세권설정등기를 할때에는 집주인의 동의는 필요하지만 반대로 입주나 전입신고가 필요하지 않기때문이죠!

또 하나의 차이점은 묵시적 갱신 부분인데요, 확정일자를 받은 경우에는 전세기간 종료시까지 별도의 해지통보가 없다면 묵시적갱신으로 보아 2년동안 같은 조건으로 임대차계약을 한 것으로 간주하지만 전세권설정의 경우에는 묵시적갱신에 해당이 되더라도 집주인이 요구한 시점으로 부터 6개월 내에 집을 비워주어야 하는 차이점이 있구요 전세기간 만료후 집주인이 임대보증금을 돌려주지 않았을 경우 전세권설정등기를 하지 않은 임차인들이라면 보증금반환소송 후 강제집행을 신청할 수 있는 반면 전세권설정을 한 임차인이라면 보증금반환 없이도 강제집행이 가능하다는 장점이 있답니다.

오늘은 전세권과 일반 전세계약의 차이점과 확정일자의 필요성에 대해 알아보았는데요 제가 설명해 드린 것 처럼 본인이 처한 상황에 맞추어 대항력을 미리 갖추어 놓는다면 혹시 살고있던 집이 공매 또는 경매로 넘어간다던지 계약기간 만료후에도 전세보증금을 돌려 받을 수 없는 일을 미연에 방지할 수 있을 겁니다.