재건축 vs 재개발 차이점은?

재건축 vs 재개발 차이점은?

정부가 강력한 규제를 포함한 9.13 부동산대책이 발표된 이후 호가는 별반 차이가 없지만 서울 뿐만아니라 수도권 신도시 아파트들 역시 매수세가 움츠려드는 현상을 보이고 있는데요, 일부 재건축 단지의 경우 최고가 대비 무려 1억원 이상이 빠진 급매물이 나왔지만 이역시 대책 발표 후 가격이 더 떨어질 것으로 예상한 투자자들이 관망하는 분위기 입니다. 과연 재건축이 무엇이길래 투기수요가 끊이지 않는 걸까요? 오늘은 아는것이 힘이라고 알쏭달쏭 헷갈리기만 한 재개발과 재건축의 차이점에 대해 알아보고자 합니다.

재개발은 낙후된 주거환경을 개선하기 위해 도로 및 상하수도등의 기반시설을 새롭게 정비하고 신규 주택을 건설하는 공공사업을 말하고 이에 반해 재개발에 반해 재건축은 민간주택사업적 성격으로 건물 소유주들이 조합을 구성하여 노후화된 주택을 새로 짓는 것을 뜻한답니다.

십여평 남짓의 개포동 주공아파트가 이십억원을 호가하는 이유는 과연 무엇 때문일까요?

그것은 바로 대지지분이 많아 재건축을 할 경우 큰평수의 아파트로 배정이 되기때문인데요 개포주공 4단지의 경우 13평에서 34평으로 갈아탈 수 있고 개포주공 1단지 17평형의 경우에는 물론 분담금을 별도로 내야 하지만 44평형으로 갈아탈 수 있기에 23억원이라는 거금을 주고 2억 5천 9백만원의 분담금을 내고서도 거래가 되는 것이랍니다. 재건축 단지 시공사로부터  대지지분 대비 받을 수 있는 아파트 면적을 무상지분율이라고 하는데요 위와같은 사례들이 무상지분율이 높아 조합원들 입장에서는 더 좋은 보상을 받을 수 있답니다.

반대로 조합원 분양가가 권리가액보다 낮거나 주택면적이 무상지분 면적보다 적을 경우 조합원들은 차액만큼 청산금을 돌려 받을 수 있구요, 반대로 분양가가 권리가액 보다 크거나 주택면적이 무상지분 면적보다 크다면 추가로 부담하여야 하겠죠? 그러면 여기서 무상지분율이 무엇인지 궁금증이 드실텐데요~ 무상지분율이란 조합원이 시공한 건설사로부터 자신이 가지고 있는 대지 지분을 대비하여 받을 수 있는 아파트 면적을 이야기 하는데요, 무상지분율이 200%인 재건축 단지에서 100m2의 대지지분을 가지고 있는 사람은 재건축 후 200m2의 아파트를 추가적인 부담 없이 무상으로 받을 수 있다는 뜻이랍니다.

그렇다면 권리가액은 뭘까요? 조합원이 재건축 또는 재개발 사업을 진행하며 제공한 기존 부동산 평가금액을 말하구요, 비례율이라 함은 개발 후 가치를 나타내는 비율로 재개발 또는 재건축이 완료 되었을때 주택의 대지와 주택의 총평가액에서  총사업비를 뺀 나머지 금액을 기존 주택과 대지의 총 평가액으로 나눈 값이랍니다. 쉽게 말씀 드리자면 만약 재건축 또는 재개발 대상이 된 부동산의 감정가가 10억원이라고 가정을 할 때 10억원이라는 금액을 보상을 받는 것이 아니라 권리가액이라는 금액으로 보상을 받을 수 있다고 생각하시면 된답니다.

여기서 난 아파트 대신 돈으로 돌려받고 싶다면 현금청산이라는 제도를 통해서 재건축, 재개발 조합원의 지위를 포기하고 현금으로 보상을 받으시면 되는데 처음부터 조합원이 분양신청을 하지 않았다거나 분양 신청후 이 계약을 다시 철회한 경우 자신이 가지고 있는 지분을 현금으로 보상받게 되는 것이랍니다.

이렇게 재건축이 진행이 되면 기존에 살던 집에서 이사를 하여야 하는데요, 대부분의 재산이 부동산에 묶여있는 우리나라 사람들의 경우 새로 이주할 집이 완성되기 전까지 살 수 있는 집을 구할 현금을 가지고 있는 분들은 많지 않은게 현실이죠.

그래도 걱정할 필요가 없는데요 바로 이주비라는 것을 받을 수 있기 때문이랍니다. 이주비란 공사가 진행되는 기간동안 주인 또는 세입자가 이주하여 살 수 있도록 조합원들에게 빌려주는 돈을 뜻하는데요, 보통은 기존 부동산 가치의 5~60% 수준의 

이주비를 무이자로 빌려주게되고 그 이상을 초과하는 금액이 필요하다면 별도의 이자를 지불하고 빌릴 수 있습니다. 하지만 올해 2월 '정비사업 계약 업무 처리기준'의 고시 변경과 지난 8.2 부동산 대책으로 서울 전지역과 투기과열지구내에서는 주택담보대출비율을 40%미만으로 낮추었기때문에 시공사의 이주비 대출까지 봉쇄해 현재는 이 비율이 상당히 낮아졌다는 점 참고하시구요, 또 재건축 초과이익 환수제 역시 지난 5년간 유예되었다 올해부터 다시 부활을 하였는데요~

재건축초과이익환수제란 조합원이 재건축을 통하여 3천만원 이상의 개발이익을 얻을 경우 이 이익금액의 10%부터 최고 50%까지를 국가에서 부담금으로 환수하는 제도를 말합니다. 이때문에 2018년 1월 1일 이후 관리처분 인가를 신청하는 모든 재건축 사업장이 되었는데요 재건축초과이익환수제가 적용되는 단지인지 미적용 단지인지 투자전 확인은 필수겠죠?

오늘은 헷갈릴 수 있는 재건축과 재개발 용어에 대해 알아보았는데 좋은 정보 되셨나요?

다음 포스팅때에도 또다른 도움 되는 정보로 인사드리겠습니다.

쌀쌀해진 날씨 건강 유의하세요^^