전세사기 안당하는 전세계약시 주의사항!

전세사기 안당하는 전세계약시 주의사항!

아침저녁으로 기온이 뚝 떨어져서 감기에 걸리기 딱 쉬운 계절이 돌아왔네요.

우리 이웃님들께서는 부쩍 쌀쌀해진 날씨에 건강관리 잘 하고 계신가요?

아직은 한낮의 기온이 따뜻한 편이라 외출시 두꺼운 겉옷 보다는 얇은 옷을 여려겹 입어 기온에 따라 하나씩 입고 벗기를 반복하시는 것이 좋다고 하니 참고하셔서 감기에 걸리지 않도록 주의하시길 바래요.

감기야 푹 쉬고 약과 밥 잘 먹으면 낫는 질환이지만 전세사기의 경우에는 한번 당하면 회복하기가 여렵죠?

지난달 정부가 주택시장 안정책으로 야심차게 발표한 9.13 부동산대책으로 인해 집값이 주춤해진 반면 전세값은 들썩이고 있다는 소식이 요즘 자주 들려오고 있네요. 

서울의 집값이 연일 최고가를 갱신했던 사실을 모두 알고 있는 데다 대출은 어려워졌고 각종 세금부담이 늘어나는 등 강력한 규제들로 인하여 실수요자들이 당장 집을 사기 보다는 전세시장으로 눈을 돌리고 있는 탓이라 생각이 되네요...

그래서 오늘은 가을 이사철을 맞이하여 부쩍 늘어난 전세계약 할 때 주의할 점에 대한 실제 사례들을 예로 들어 이야기 해보려고 합니다.

가장 흔한 전세사기 유형중 하나가 바로 무자격 중개업자가 사기꾼과 공모하여 집주인 행세를 하며 하나의 부동산을 상대로 여러개의 중복계약을 하는 수법이 있는데요 이런 흔한 사기수법을 방지하기 위해서는 일단 서류를 꼼꼼히 챙겨 보셔야 해요.

등기부등본상 소유주와 임대차계약서상 임대인이 일치하는지의 여부를 확인하셔야 하는데요 이를 확인해 볼 수 있는 방법으로는 신분증과 등기원리증을 대조해 보아야 한답니다. 종종 주민등록증을 위조하는 경우도 뉴스에서 볼 수 있는데요 신분증의 진위여부를 알아보기 위해서는 민원 24 홈페이지(www.minwon.go.kr) 또는 ARS 1382번으로 전화를 걸어 확인할 수 있답니다. 

집주인의 신분을 도용한 경우보다 더 흔한 경우는 집주인으로부터 위임을 받았다며 위임받은 사람이 대리계약을 하는 경우인데요 위의 무등록 중개업자와 공모하고 집주인행세를 하거나 위임장을 위조하여 중개업자까지 속이는 전세사기 유형도 있는 만큼 대리인과 계약할 경우 임대인(집주인)본인의 인감증명서와 위임장의 도장날인의 일치여부를 반드시 확인하고 등기부상 명의인인 집주인에게 위임여부를 반드시 확인하셔야 한다는 점 꼭 기억하시길 바랍니다. 

또 집주인으로부터 위임받은 중개업자가 전세금을 가로채는 경우도 있는데요, 집주인에게는 월세계약으로 통보하고 세입자의 전세보증금을 받아 가로채는 경우도 있답니다. 그렇기때문에 중개사무소의 간판에 000컨설팅 또는 000투자개발등의 단어가 아닌 000공인중개사사무소 내지는 000부동산공인중개사사무소등의 간판을 내건 업소에서 거래를 하셔야 하구요, 중개업소 내에 게시되어 있는 자격증과 등록증이 실제 중개업자와 일치하는지 또 공제보험에 가입이 되어있는지 여부도 꼭 확인하셔야 할 부분인데요, 해당 시군구 해당 부서에서 확인할 수 있으니 참고하세요!

마지막으로 주의하셔야할 부분이 바로 등기부등본상 을구가 존재하는 부동산입니다.

가장 안전한 전세계약은 을구 자체에 아무 설정없이 깨끗한 등기부등본이겠지만 만약 은행에 대출이 조금이라도 있다면 꼼꼼히 체크해 보여샤 한답니다. 왜냐하면 전재산과 다름없는 전세보증금의 전부 또는 일부라도 잃으면 안되기 때문이죠!

쉽게 설명하기 위해 예를 들어볼게요. 

만약 시세가 1억원인 아파트가 있다고 가정하고 집주인이 은행에 대출을 3천만원을 받았다고 생각해봅시다.

해당 부동산의 등기부등본을 떼어보면 갑구에 소유권이전 000(집주인명의) 라고 되어있을테고 을구에는 00은행 근저당 3600만원이 설정되어 있을겁니다. 은행에서는 보통 경매에 넘어갔을 경우를 대비해서 대출액의 120%에 해당하는 금액을 근저당으로 설정을 해놓기 때문인데요 2금융권에서 대출을 받을 경우에는 종종 130%까지 설정되어 있고 집주인이 대출금액을 일부를 상환했을 수 도 있기때문에 대출받은 은행을 통해서 채권최고액을 반드시 확인하셔야 실제로 남아있는 대출금액이 얼마인지 정확히 알 수 있는데 이 과정은 중개업소를 통해 거래를 하실경우 중개사가 확인해 주니 크게 염려하지 않으셔도 된답니다.

1억짜리 아파트 전세시세가 7천만원이라고 가정하면 채권최고액이 3천만원 뿐이라도 전세금 전액을 보전받기란 어려운 일입니다. 보통 경매에서 낙찰되는 집은 시세보다 낮은 편이고 혹시라도 시세 또는 시세보다 높은 금액에 낙찰이 되었다 할지라도 은행의 대출금변제가 1순위이고 경매비용을 제한 나머지 금액중에서 전세보증금을 돌려받을 수 있기때문에 을구에 저당권이 되어있는 집들은 각별한 주의가 필요하답니다. 

저당권은 채권최고액으로 어느정도 위험을 예측 할 수 있지만 을구에 가등기 가처분이 있다면 고민할 필요도 없이 그 계약은 절대로 진행하시면 안된다는 점 반드시 기억하시길 바랍니다.