부동산 세금 어떻게 하면 절세효과 얻을까??! 그 비법

부동산 세금 어떻게 하면 절세효과 얻을까??! 그 비법

지난달 13일 발표한 정부의 부동산 대책 이후 시장은 줄곧 보합세를 보이며 숨고르기에 들어간것으로 보입니다.

실수요자 입장에서도 투자자들 입장에서도 관망을 하는 추세이고 보유자들 역시 적극적인 매도에 나서지 않으면서 거래량이 급감하고 있는 것이 현실인데요 지금 당장은 관망을 하고 있지만 지난해 4월부터 시행된 다주택자의 양도소득세 중과와 9.13부동산대책으로 보유세까지 강화된 지금 다주택자들의 매도는 불가피할 것으로 예상이 되는가운데 양도소득세라도 줄여보고자 하는 분들은 물론 양도시 발생하는 양도소득세 절세하는법 알려드립니다.

가장 좋은 방법은 1세대 1주택을 2년이상 보유하고 양도하는 방법인데요, 하지만 사람일이라는게 어디 예상대로만 이루어 지던가요? 보유요건을 두세달 앞두고 부득이하게 양도를 해야하는 상황이 생긴다면 잔금 날짜를 조절하여 비과세를 받도록 하는 것이 좋습니다. 

2주택자의 경우에도 배우자간 증여를 통하여 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 방법이 있는데요, 2주택중 한채를 배우자에게 증여후 5년이 지나면 비과세의 대상이 될 수 있는데요 이때 주의할 점은 증여시 6억원 미만의 주택에 한하여 부부간 증여재산공제액으로 인정되어 증여세도 부과되지 않고 증여당시 신고가액이 6억이라고 가정하에 5년이후 양도할 경우 취득가액이 6억원으로 인정이 되기에 해당 부동산을 양도시 차액이 있다면 취득가액 6억원을 초과하는 금액에 대해서는 양도소득세를 내어야 한다는 점 알아두시길 바랍니다.

직장에 다니는 분들은 종종 여러가지 이유로 따로 살고 있는 부모님의 주민등록을 함께 해 놓는 경우들이 있는데요 주택을 소유하고 있을때는 큰 문제가 없으나 주택을 매도할 경우에는 1세대 2주택으로 간주되어 양도소득세 과세문제가 발생할 수 밖에 없는데요 1세대 1주택 해당 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하기때문에 매도계약을 체결하기 전에 주민등록상 거주지를 분리해 놓아야 1주택으로 인정받을 수 있다는 사실 알아두시길 바랍니다.

또 상가겸용 주택을 양도할 때 도 절세하는법은 필수겠지요? 겸용주택의 경우 주택의 면적이 다른 용도로 사용하는 면적보다 큰 경우 전체를 주택으로 간주하기때문에 비과세요건만 충족한다면 비과세 적용을 받을 수 있기에 혹시 노후된 상가 겸용주택을 헐고 새로운 겸용주택을 지을 때에도 단 1m2라도 주택면적을 크게 짓는 방법으로 절세를 하시면 된다는 사실도 미리 알아두시면 양도소득세 절감에 큰 도움이 되실 겁니다. 

그리고 퇴직후 전원생활을 꿈꾸며 농가주택을 미리 구입해 놓은 경우 주변에서 많이 볼 수 있죠?

오랜세월 비워둔 탓에 도저히 사람이 살 수 없을 정도의 건물임에도 불구하고 2주택으로 간주되어 기존에 보유하고 있는 주택을 양도할때 중과세 대상이 될 경우도 종종 발생을 하는게 사실인데요, 이럴땐 사실상 나대지 상태나 다름 없는 농가주택을 멸치처리 하면 나머지 보유 주택에 대하여 비과세 처리를 받으실 수 있다는 사실도 미리 알아두면 좋겠죠?

다주택자의 경우에는 임대사업자 등록을 통해 절세하는법이 있는데요 거주용 주택을 제외한 나머지 주택을 주택ㅇ미대사업자 등록을 하고 2년이상 살던 집을 매도하게 될 때에는 1세대 1주택으로 비과세를 적용받을 수 있답니다. 

지금까지는 기존 보유한 주택을 처분할때 절세하는법에 대한 이야기를 해드렸다면 지금부터는 기타 절세할 수 있는 방법을 알려드리겠습니다. 일단 부동산을 취득할때는 부부 공동명의로 구입하는 것을 추천드립니다.

공동명의로 취득한 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 공동명의자 각각에 대해 별도로 계산되므로 단독명의로 양도하는 경우에 비해 상대적으로 누진세율 체계가 유리하게 적용되기때문에 세부담을 줄일 수 있기 때문입니다. 

부부가 이혼을 할 경우 배우자에게 위자료를 이유로 부동산을 주는 경우도 있기 마련이죠? 나중에 이 주택을 매도하게 될 경우 거액의 양도소득세를 부담하게 될 수 도 있는데요 그런 일들을 미연에 방지하려면 이혼위자료로 받은 주택의 소유권이전등기를 하면서 등기원인을 재산분할청구에 의한 소유권이전으로 하면 부부 공동의 노력으로 이룩한 공동재산을 이혼을 이유로 이혼자 일방이 당초 취득시부터 자기지분인 재산을 돌려받은 것으로 보기 때문에 양도 및 증여로 보지 않게 되어 양도소득세를 부담하지 않는 다는 사실도 알아두시면 유용하실 것 같아요. 

또 1주택 보유가가 재건축 또는 재개발 조합원 입주권을 취득하는 경우 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사를 하고 1년이상 계속하여 거주해야 하거나 해당 주택이 완성되기 전후 2년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세 대상이 되구요 지난 포스팅에서 소개해 드렸던 경우 중 하나로 조합원 입주권의 분양금액이 권리가액보다 작아 청산금을 환급받았다면 환급받은 청산금은 양도소득세 신고 대상인만큼 청산금을 환급 받은 날의 말일부터 2월 말까지 예정신고를 하고 납부하여야 한다는 사실 꼭 기억하셔서 가산세를 부담하지 않으시는 것도 절세하는법이 아닐까 싶습니다. 

이외도 부동산 관련 세금을 절약할 수 있는 방법은 많습니다만 오늘 하루에 다 소개해 드리기는 어려운 관계로 오늘은 양도에 관한 부분만 정리해 보았습니다.

다음 포스팅에도 돈이되는 좋은 정보들로 찾아뵐 것을 약속드립니다.